Арбитражное дело о защите договора аренды от расторжения

Арендодатель (крупное акционерное общество) обратился в суд с иском к нашему Доверителю о расторжении договора аренды в связи с тем, что переданное помещение якобы используется не по назначению. На самом деле мотив был иным (смена руководства акционерного общества и зачистка «не своих» арендаторов).

В рамках подготовки плана защиты нами было поставлено две задачи:

Задача минимум: тянуть дело до тех пор, пока не истечет срок договора аренды;

Задача максимум: выиграть дело и не дать расторгнуть договор;

Особенность арбитражных споров о расторжении договора аренды заключается в том, что арендодатель перед тем, как пойти в суд обязан направить арендатору две претензии. Одну с требованием устранить нарушение в конкретный срок, а вторую с предложением расторгнуть договор.

Формулировка в виде: «если вы не устраните нарушение, то мы будем вынуждены обратиться в суд» не является предложением расторгнуть договор и не засчитывается в качестве соблюдения досудебного порядка (см. нашу инструкцию по написанию претензии). Требования в претензии должны быть изложены конкретно и не двусмысленно.

Первое дело мы рассматривали более трех месяцев и исковое заявление нашего оппонента было оставлено без рассмотрения в связи с «неправильной претензией».

Задача минимум уже была выполнена с учетом сроков на новую претензию и рассмотрение нового дела в суде решение суда о расторжении договора вступило бы в силу как раз в момент истечения срока действия договора аренды.

Арендодатель обратился в суд со вторым иском. При этом истец не исправил допущенные нарушение в первой претензии и снова обратился в суд с той же «неправильной претензией». Судья, рассматривая спор, учитывая, что один раз им уже отказали рассматривать их иск, пошла на встречу и рассмотрела дело по существу.

И тут мы выполнили задачу максимум, нашему оппоненту было отказано в удовлетворении требований в полном объеме, договор не был расторгнут. Кроме того, мы взыскали по первому и по второму иску все судебные расходы, в том числе на оплату услуг юриста.